1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
2. В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).
По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.
Ст. 123.14 ГК РФ ч.1. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости
Гражданский кодекс
Утверждено
Общим собранием
членов ТСЖ 151
ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ
ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ
151
1. Общие положения.
1. Председатель Правления товарищества является выборным лицом, не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Избирается в порядке и на срок, установленный Уставом товарищества. Возглавляет коллегиальный исполнительный орган управления Товарищества Правление.
1.2. Председателем Правления не может быть избран член Правления по основаниям, предусмотренных ст.160/1 N°188-ФЗ РФ:
1.3. Председатель правления должен иметь высшее образование, является выборным лицом, наделенным управленческими полномочиями.
1.4. Председатель правления должен служить примером честности, порядочности, ответственности, добросовестности, профессионализма на этом посту.
1.5. Председатель избирается на первом заседании Правления товарищества, из числа членов правления, путем простого голосования на срок, установленный Уставом товарищества.
2. Председатель Правления товарищества в своей деятельности руководствуется действующим законодательством РФ, Уставом Товарищества, должностными полномочиями (инструкциями), а также, нормативными документами, утвержденными органом управления Товарищества – Общим собранием членов Товарищества.
3. Председатель Правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
4. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы.
5. Председатель Правления товарищества, совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
6. Председатель Правления товарищества разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества документы и положения предусмотренных Уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
7. Председатель Правления товарищества несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
8. Председатель Правления товарищества несет ответственность за предоставление коммунальных услуг, в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество, которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации и Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
9. Председатель правления несет персональную ответственность за организацию делопроизводства в правлении товарищества, учета и хранения документов собственников помещений, самого ТСЖ, правильность заключения договоров и соглашений, непринятие решений по содержанию и эксплуатации жилого дома, своевременность и полноту уплаты налогов, сдачи отчетности в налоговую службу, фонды, банки и т.д.
10. Полномочия и обязанности Председателя Правления товарищества и, соответственно, размер вознаграждения за выполнение Председателем должностных обязанностей, утверждается общим собранием членов Товарищества. Датой начала исполнения (возникновением трудовых отношений) обязанностей по управлению общим имуществом собственников, считается дата избрания Председателя по решению исполнительного коллегиального органа Товарищества (пп.11п.ст.145 ЖК РФ, ч.3ст.16 ТК РФ).
11.Осбенности трудовых отношений между Председателем Правления и Товариществом собственников жилья, регулируются законодательством РФ, применяются общие положения трудового законодательства с учетом норм Жилищного кодекса.
12. Председатель Правления избирается на срок не более двух лет (ст.147 ЖК РФ). Выполняет свои обязанности в выборной должности в соответствии с должностной инструкцией за вознаграждение, размер и периодичность выплаты которого, утверждается решением общего собрания членов товарищества.
13.Председатель Правления несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный ТСЖ (ст. 277 ТК РФ). Под прямым действительным ущербом понимается реальное уменьшение наличного имущества работодателя (ТСЖ) или ухудшение состояния указанного имущества (в том числе имущества третьих лиц, находящегося у работодателя, если он несет ответственность за сохранность этого имущества), а также необходимость для работодателя (ТСЖ) произвести затраты либо излишние выплаты на приобретение, восстановление имущества либо на возмещение ущерба, причиненного третьим лицам.(ст.238 ТК РФ)
14. Председатель Правления может быть освобожден от исполнения обязанностей в связи с принятием уполномоченным органом юридического лица (правление ТСЖ или общее собрание членов ТСЖ) решения о прекращении полномочий Председателя, при допущении должностным лицом неэффективного управления, действий (бездействий), несоблюдения интересов собственников (ст.278 ТК РФ).
15.Досрочное расторжение трудового договора по инициативе председателя правления ТСЖ допускается с предупреждением товарищества (правления и общего собрания) в письменной форме не позднее, чем за один месяц (ст.
2. Обязанности председателя правления.
2.1 Избранный Председатель Правления, с момента вступления в должность руководителя Правления обязан:
2.1.1.созвать новый состав Правления, пригласить ревизионную комиссию (ревизора), состав старого правления и определить порядок и сроки передачи дел новому составу Правления и членам Ревизионной комиссии.
2.1.2. организовать в течение двух месяцев независимую аудиторскую проверку деятельности предыдущего председателя ТСЖ за весь период его полномочий. Собственники помещений многоквартирного дома обязаны оплатить работу аудитора пропорционально своей доле в общем имуществе дома.
2.1.3 произвести полную инвентаризацию всех материальных средств и документации по книге учета документов правления, а также журнала учета материальных средств и документацию товарищества. Председатель вновь избранного правления совместно с членами правления обязан принять материальные средства и документацию товарищества, составить акты инвентаризации, о передаче дел и должности — все в двух экземплярах.
2.1.4. знать договорные обязательства товарищества и содействовать их выполнению.
2.1.5. организовать и направлять деятельность членов правления и должностных лиц товарищества в соответствии с действующим законодательством, требованиями Устава и решениями общего собрания и правления.
2.1.6. выполнять функции заказчика по организации технической эксплуатации МКД, а также предоставления коммунальных и прочих услуг собственникам квартир.
2.1.7. контролировать ведение технической, бухгалтерской, статистической и иной отчетности.
контролировать предоставление собственникам квартир коммунальных и других услуг установленного качества законодательными и нормативными актами, а также договорными обязательствами.
2.1.9. добиваться от исполнителей выполнения работ в соответствии с условиями заключенных с ними договоров.
2.1.10. принимать меры по обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования в доме.
2.1.11. обеспечить сохранность рабочей, технической и иной документации товарищества.
2.1.12. своевременно принимать меры в связи с несанкционированным переоборудованием и перепланировкой жильцами дома мест общего пользования, жилых и нежилых помещений.
2.1.13. представлять интересы товарищества в государственных и иных учреждениях, связанных с управлением и эксплуатацией имущества.
2.1.14. обеспечивать подготовку и размещение документов и информации по деятельности ТСЖ на информационном стенде.
2.1.15. заключать договоры на обслуживание с собственниками жилых помещений, не являющихся членами ТСЖ.
2.1.16. осуществлять совместно с членами правления периодический контроль состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства недвижимого имущества и при необходимости принимать меры по устранению выявленных недостатков, в соответствии с Положением по организации технической эксплуатации жилищного фонда.
2.1.17. не реже одного раза в месяц лично, либо поручить члену правления контролировать уборку мест общего пользования и прилегающей территории.
2.1.18. организовывать закупку материальных и технических ресурсов, необходимых для осуществления уставной деятельности товарищества.
2.1.19. организовывать обучение персонала.
2.1.20 участвовать в работе ревизионной комиссии.
2.1.21. проводить заседания правления в соответствии с требованиями Устава товарищества, общие собрания собственников
2.1.22. вести прием жителей, учитывать и регистрировать жалобы и заявления, контролировать устранение замеченных недостатков
2.1.23. при принятии общим собранием или правлением решений, противоречащих действующему законодательству и Уставу товарищества, требовать отмены данных решений.
2.1.24. требовать от жильцов квартир своевременного обращения к управляющему при обнаружении ими неисправностей внутри квартирного оборудования (свищи, ржавчина, и пр.) и несущих стен (сколы, трещины и пр.).
3. Дополнительно на председателя правления возлагаются обязанности.
3.1. подготовки изменений и дополнений в устав товарищества;
3.2. подготовки расчетов годовой сметы расходов (финансового плана) на содержание и ремонт имущества собственников на соответствующий год.
3.3. подготовки, расчета и обоснования размера разовых платежей на покрытие образовавшихся, сверх финансового плана (годовой сметы расходов), издержек. Утверждение взносов в резервный фонд на общем собрании собственников;
3.4. распоряжения средствами товарищества, выделенными в резервный фонд и не входящими в финансовый план, для производства аварийных, срочных работ и т.п.
3.5. подготовки годовых отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения, а также готовит ежеквартальных отчетов о финансовой деятельности ТСЖ и информирует собственников на общем собрании и путем размещения отчета на Информационном стенде.
4. Права председателя правления
4.1. Председатель правления имеет право:
4.1.1. издавать приказы, давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, включая членов правления, которые для них обязательны;
4.1.2.выдавать доверенности;
4.1.3. открывать расчетные и иные счета в кредитных учреждениях;
4.1.4. распоряжаться имуществом товарищества, в том числе денежными средствами в полном объеме, в соответствии с хозяйственно — финансовым планом;
4.1.5. распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с утвержденным годовым финансовым планом (сметой расходов), в рамках полномочий утвержденных общим собранием собственников;
4.1.6. действовать и подписывать от имени товарищества платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и настоящим Уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием;
4.1.7. разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка для работников товарищества, положения об оплате их труда;
4.1.8. разрабатывать и утверждать положения и инструкции для всех должностных лиц, участвующих в технической эксплуатации жилищного фонда;
4.1.19. ходатайствовать перед собранием членов ТСЖ об освобождении от полномочий членов правления товарищества;
4.1.10. нанимать персонал для технической эксплуатации жилищного фонда и увольнять их;
4.1.11. заключать договоры от имени товарищества, в том числе на техническую эксплуатацию жилищного фонда, а также коммунальные услуги;
4.1.12. производить расчеты с физическими и юридическими лицами за предоставленные ими услуги в соответствии с заключенными договорами;
4.1.13. страховать имущество товарищества;
4.1.14. выполнять иные обязанности, вытекающие из положений ЖК РФ, Устава Товарищества.
4.1.15. Осуществлять контроль использования жилых и нежилых помещений по их целевому назначению.
4.1.16. Досрочно освободить занимаемую должность.
4.2. Председатель правления освобождается от занимаемой должности в соответствии с законодательством и по основаниям, изложенным в Уставе Товарищества, Положении о Правлении Товарищества и настоящими должностными обязанностями.
4.3. Спорные вопросы, разногласия и конфликтные ситуации, возникающие в процессе исполнения обязанностей, между председателем и правлением или общим собранием решаются путем переговоров либо в судебном порядке.
Товарищество собственников недвижимости — добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Товарищество собственников недвижимости — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Товарищество собственников недвижимости это одна из организационно-правовых форм, предусмотренных для Некоммерческих корпоративных организаций.
Правовое положение Товариществ собственников недвижимости регулируется пп. 5 пар. 6 гл. 4 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ).
Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам (п. 3 ст. 123.12 ГК РФ).
Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК РФ).
Имущество товарищества собственников недвижимости (ст. 123.13. ГК РФ)
Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества (п. 1 ст. 123.13 ГК РФ).
Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом (п. 2 ст. 123.13 ГК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка — члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок (п. 3 ст. 123.13 ГК РФ).
Особенности управления в товариществе собственников недвижимости (ст. 123.14. ГК РФ)
К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 ГК РФ, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (п. 1 ст. 123.14 ГК РФ).
В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление) (п. 2 ст. 123.14 ГК РФ).
По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований (п. 3 ст. 123.14 ГК РФ).
Некоммерческие корпоративные организации — юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками, учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган.
Общественная организация — добровольное объединение граждан, объединившихся в установленном законом порядке на основе общности их интересов для удовлетворения духовных или иных нематериальных потребностей, для представления и защиты общих интересов и достижения иных не противоречащих закону целей.
Некоммерческие организации — организации, не имеющие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющие полученную прибыль между участниками.
Организационно-правовая форма — способ закрепления и использования имущества хозяйствующим субъектом и вытекающие из этого его правовое положение и цели предпринимательской деятельности
Материалы по теме «Некоммерческие организации»
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) является организационно-правовой формой некоммерческих организаций, а товарищество собственников жилья (ТСЖ) — один из видов ТСН, в рамках которого объединяются собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) либо в нескольких МКД или жилых домах.
Способы управления МКД
Существует три способа управления МКД (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):
1) непосредственное управление собственниками;
2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом способ управления выбирает общее собрание собственников помещений и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья
ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в МКД, созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом ТСН (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Товарищество собственников недвижимости
Понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 01.09.2014 как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; пп. «б» п. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 3 Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ).
ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).
Отличие ТСН от ТСЖ
Исходя из изложенного выше ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.
С появлением с 01.09.2014 новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).
Последствия для ТСЖ после появления ТСН
Уставы ТСН и ТСЖ должны содержать сведения об их наименовании, включающем слова (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ; ч.
2 ст. 135 ЖК РФ):
Организационно-правовая форма не всегда должна быть указана в наименовании организации. В случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, в наименовании допустимо указание только на такой вид (п. 1 ст. 54 ГК РФ).
Учитывая, что ТСЖ создается как вид ТСН, указание в наименовании ТСЖ на вид его организационно-правовой формы не требуется. В наименовании указывается только вид — товарищество собственников жилья. Таким образом, при заполнении заявления о госрегистрации юрлица при создании ТСЖ либо для внесения изменений в сведения о юрлице, содержащиеся в ЕГРЮЛ, для представления в регистрирующий орган необходимо указывать: «товарищество собственников жилья (наименование)» (Письмо Минстроя России от 22.01.2016 N 1367-ЕС/04).
Вместе с тем с 23.05.2015 устав юридического лица должен содержать сведения не только о его наименовании, но и о его организационно-правовой форме (которой в нашем случае является ТСН).
При этом уставы ТСЖ, созданных до указанной даты, должны быть приведены в соответствие с данным требованием при первом изменении уставов таких ТСЖ (п. 4 ст. 52 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 4 Закона от 23.05.2015 N 133-ФЗ).
Примечание.Появление ТСН автоматически не влечет необходимость перерегистрации ТСЖ. Более того, во избежание дополнительного социального напряжения среди граждан в вопросах управления МКД внимание органов государственного жилищного надзора обращено на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия соответствующих оснований (ч. 10 ст. 3 Закона N 99-ФЗ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).
Связанные вопросы
Какие есть способы управления многоквартирным домом? >>>
В 2014 году в ГК были внесены изменения. Наряду с садоводческими, огородническими и дачными кооперативами (СНТ, ДНТ, ОНТ) появилась новая правовая форма собственности - товарищество собственников недвижимости (ТСН). О ней и пойдет речь далее в этой статье.
Новая форма собственности отличается от предыдущей, той же ТСЖ. Во-первых, собственники могут самостоятельно решать, как управлять помещением. Если качество полученных услуг не соответствует требованиям, то ТСН может расторгнуть договор и пригласить другие организации для выполнения работ.
ТСН косвенно заставляет жильцов бережно относиться к местам общего пользования. В случае поломки оборудования платить за него придется всем. Жильцы будут знать, сколько стоит покраска разрисованной стены и замена разбитого окна. Это не только увеличивает рыночную стоимость квартир, но и в перспективе может снизить ежемесячные платежи. Все без исключения жильцы дома участвуют в расходах на проведение ремонта. Вот, что это за товарищество - ТСН.
Рассмотрим детальнее, что это за товарищество ТСН с точки зрения ГК РФ. Изменения, касающиеся некоммерческих корпоративных организаций, были внесены ФЗ №99.
ТСН - это товарищество собственников недвижимого имущества (помещений в домах или в нескольких жилых зданиях, дачных участков), организованное для коллективного владения и пользования. Товарищество должно иметь устав, содержащий наименование документа, местонахождение организаци, ее состав, предмет и цель деятельности.
Товарищество не несет ответственности по обязательствам своих членов. Ему принадлежит только то имущество, которое указано в уставе, на праве долевой собственности. Высший компетентный орган товарищества определяет размер обязательных членских взносов. Управлением организации занимаются председатель и правление. Их функции могут быть досрочно прекращены в случае грубого нарушения обязанностей.
С целью управления домом создаётся товарищество (сообщество) собственников жилья. Оно создается для управления помещениями только в многоквартирных домах (МКД) с целью владения, пользования, распоряжения собственностью, создания, содержания, хранения, приращения имущества. Управлением товариществом занимаются высшее собрание членов, руководитель и председатель.
ТСЖ - это вид ТСН. В первом случае речь идет только об объединении собственников многоквартирных домов, а во втором - об объединении собственников разных форм недвижимости (домов, зданий, садоводческих, огороднических, земельных участков). Два термина не заменяют друг друга. Регулирование деятельности ТСЖ осуществляется по нормам жилищного законодательства, которые являются специальными в сравнении с общими положениями ГК. То есть при решении спорных вопросов следует в первую очередь полагаться на нормы ЖК РФ.
Что это за товарищество «ТСН»? В данном случае речь идет об объединении собственников любой недвижимости, как коммерческой, так и не коммерческой. Это могут быть не только дома. Но и офисы, гаражи. То есть некоммерческая организация реализует потребности собственников, которые в силу обстоятельств находятся вместе.
ТСЖ изжила себя. С помощью такого товарищества, например, нельзя управлять офисным зданием, расположенным в центре города. Организовав ТСН, можно договориться с госорганами по ключевым вопросам. Тем более что в ГК РФ прописаны все положения, касающиеся создания, сбора и роспуска товарищества.
ТСЖ не оправдывает себя еще и потому, что имущество включает в себя не только жилой дом, но и земельный участок, подвальное помещение, чердак. Члены товарищества ранее не могли управлять этими объектами. Через суды решалось много вопросов относительно того, кому принадлежит подвал и кто имеет право сдавать чердачное помещение. Теперь все они окажутся под управлением товарищества.
Еще один пример. Как организовать парковку, если двор принадлежит нескольким домам? Эффективность деятельности товарищества будет оправдана, если в собственности находится несколько объектов.
В законе также прописаны некоторые нюансы, которые следует учесть при создании или реорганизации юридических лиц. Если речь идет о ТСЖ, то при создании в наименовании организации должно четко отражаться не только ее название, но и форма собственности, а если о ТСН, то в наименовании указывать форму собственности не требуется. Вообще, многим нравятся плюсы ТСН (товарищества собственников недвижимости).
У ТСН (товарищества собственников недвижимости) по закону есть право самостоятельно определять очередность работ. Любой член товарищества может контролировать расходы и досходы. То есть товарищество может сдавать помещение в аренду. Товарищество может создавать условия для экономного расходования энергоресурсов, путем установки узлов и энергосберегающих технологий. В некоторых городах участникам товарищества предоставляются:
Юридическое лицо также может стать членом ТСН. Что это за товарищество должно быть? Это может быть организация по управлению офисными помещениями. Физические лица могут вступать сразу в несколько товариществ. Например, по месту жительства, работы и расположения дачи. Эксперты считают, что больше всего нововведениями будут довольны владельцы садовых участков. Это самая уязвимая часть населения. Ранее за дороги и коммуникации взималась практически арендная плата. Теперь у населения есть возможность самостоятельно решать, как распоряжаться совместным имуществом.
Собственники помещений могут создать одно товарищество. Соответствующее решение принимается собственниками помещений на собрании. Решение считается положительным, если за него проголосовало более 50 % участников товарищества. Протокол о регистрации ТСН должен быть подписан всеми участниками товарищества. Устав также должен быть утвержден на собрании участников. В нем расписываются все аспекты деятельности: права, обязанности, начало и прекращение работы и т. д.
Правление ТСН должно быть утверждено до регистрации товарищества. Впоследствии оно назначает председателя. Также создается ревизионная группа, которая будет проверять работу правления. При регистрации в госорган следует представить:
После регистрации необходимо открыть счет в банке. На него будут поступать членские взносы и плата за коммунальные услуги. Остается только заключить договора с обслуживающими организациями. Как следует сдавать ТСН (товарищество собственников недвижимости) отчетность? Поскольку товарищество регистрируется как юридическое лицо, то и отчетность сдавать ему также нужно будет как юридическому лицу.
Способ управления МКД избирается собственниками и в любой момент может быть изменен. Решения ТСН распространяются на все помещения в МКД. Если управлением недвижимости занималась управляющая организация, то собственники должны предварительно рассмотреть вопрос об отказе от услуг этой компании. Устав - это единственный документ ТСН.
Инициатор собрания собственников МКД должен сообщить всем жильцам о дате проведения собрания минимум за 10 дней путем вручения уведомлений под подпись или отправки их заказным письмом.
Любые решения товарищества считаются принятыми, если за них проголосовал кворум, то есть более 50 % собственников. Если кворум отсутствует, то инициатор может собрать повторное собрание и принять решение в заочной форме. Принятые таким образом решения должны быть доведены до всех членов общества. С этой целью инициатор или его представители обходят все квартиры и раздают жильцам решения в письменной форме.
После регистрации ТСН часть затрат подлежит субсидированию, а именно расходы на:
Что это за товарищество - ТСН? Эксперты считают, что новая форма собственности позволит решить ряд важных вопросов: как организовать жизнь и проконтролировать работу поставщиков услуг. Создание ТСН позволяет улучшить качество работ ЖКХ и будет стимулировать жильцов бережнее относиться к имуществу. ТСЖ не исчезнет. Все желающие товарищества могут реорганизоваться. Для этого нужно подготовить пакет документов и передать его в госорганы. На переоформление уйдет максимум полтора месяца.
Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.
Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.
Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.
В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.
Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.
В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.
Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.
Товарищество объединяет собственников любой недвижимости :
Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.
ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.
Среди законодательных актов , касающихся данного вида организаций, выделяют:
К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.
Функции в ТСН распределены следующим образом:
Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, ).
Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.
Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.
Так что участники не несут за действия организации ответственности :
Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.
ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:
Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права :
Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.
ТНС обязано :
Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.
Его члены имеют право :
В уставе объединения необходимо указать его:
Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть :
Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.
Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.
Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:
Недостатки объединения таковы:
Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:
О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:
Разница между общественными формированиями «ТСЖ» и «ТСН», имеющими статус юридического лица по законодательству России, заключается в виде самой недвижимости. Но для лучшего понимания необходимо ознакомиться с отличиями этих Товариществ более детально. У ТСЖ имеются свои минусы, и у ТСН, но есть и очевидные плюсы.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Выбирая, какое формирование лучше, следует обращать внимание на их функциональные задачи, отчетность перед налоговой службой, законодательные нормы и правила создания, ведения хозяйственной некоммерческой деятельности.
ТСЖ – это Товарищество собственников жилья. Под жильем в данном случае подразумеваются квартиры, расположенные в многоквартирном доме.
За этим домом необходим уход, за прилегающей к нему территорией, также важно обеспечивать коммунальную бесперебойность, благоустраивать такие участки строения, как окна, двери, мусоропроводы, вентиляции и прочее.
Вот за всем этим и следит общественная организация ТСЖ. Для её функционирования существуют свои статьи в Жилищном Кодексе РФ.
Многоквартирное управление может осуществляться по-разному. В основном существует 3 способа, с помощью которых можно регулировать все дела по благоустройству многоквартирным зданием.
Эти способы законны и отражены в ЖК РФ:
Управленческий способ, а также общество ТСЖ имеет свою специфику – система регулярных планируемых и внеплановых собраний членов, оплата членских взносов, протоколирования хода собраний и вынесения их решений.
Такие собрания организовываются с соблюдением порядка, зафиксированного в ч.3 ст.161 ЖК РФ.
Совместное управление общим имуществом – это главная цель таких обществ. Вот почему их деятельность не признается по закону коммерческой ( ГК РФ, ЖК РФ).
ТСН – это Товарищество собственников недвижимости, которая 1 января 2014 года образовалась в правовом поле жилищного законодательства России, как новое организационное формирование – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, абз.«а» п.3 ст.1 или ч.1 ст.3 специального закона от 05.05.14г.).
Организация создается добровольно владельцами недвижимости, которая может быть не только квартирами, но и:
Эти формирования организовываются с тем, чтобы также обеспечивать максимальное благоустройство внутренних помещений и наружной территории, прилегающей к недвижимости, либо же обеспечивать правовую защиту участка земли.
Организация создается на добровольных началах. Имущество может выделяться общим сразу по нескольким объектам, а не только по одному дому, как это практикуется в системе ТСЖ.
Товарищество собственников недвижимости актуально для тех обществ, где встает остро вопрос о некоей кооперации владельцев участков земли, либо дач, или гаражей.
Необходимость возникает тогда, когда люди понимают, что их недвижимое имущество находится на некоей общей территории, получает электроснабжение и прочие блага цивилизации, за бесперебойной подачей которых нужно кому-то проследить.
Обратите внимание! Переход или создание ТСН является дело добровольным, поэтому законодательство не обязывает другие организации в срочном порядке переводиться на такую систему правления объектами недвижимости.
Получается, что в ТСЖ осуществляется контроль над благоустройством только жилой недвижимости и то, в основном, МКД – многоквартирного дома.
А в ТСН проводятся мероприятия по облагораживанию, защите и содержанию как жилых, так и не жилых помещений. Цели, функции и задачи такой организации схожи с целями и задачами ТСЖ, но по масштабам они более обширны и широки.
Поэтому какое-нибудь ТСЖ вполне может входить в ТСН, либо жильцы могут вовсе отказаться от объединения ТСЖ, чтобы своим собранием присоединиться к ТСН – более масштабному учреждению, которое может решать вопросы также и МКД, а не только земельные, гаражные, складские, дачные и прочие потребы.
Для краткого анализа похожестей и различий двух форм существования общественных организаций собственников недвижимого имущества, можно рассмотреть сведенную таблицу данных, характеризирующих оба направления Товариществ:
| ТСЖ | ||
| Статус прибыльности | Некоммерческое организационное образование (ст.135 ЖК РФ). | 1. Коммерческая организация – если в нее входят идентичные такому статусу недвижимые объекты, приносящие доход бизнесменского характера.
2. Некоммерческая организация – если в структуру входят объекты недвижимости, на которых регулярно деньги не зарабатывают. |
| Налогообложение | Упрощенное | Обычная |
| Разрешительная документация на создание организации и ее существование. | Лицензия на управление МКД, ибо несколькими домами с квартирами не требуется. | Лицензия на управление конкретными типами недвижимых объектов (регулируется ЖК РФ). |
| Учредительные документы | Устав, свидетельство о регистрации юридического лица. | |
| Документы хозяйствования | Договора с подрядом, коммунальными службами и прочими учреждениями, оказывающими услуги по благоустройству недвижимости. | |
| Структура | Состоит из собственников квартир одного многоквартирного дома (реже двух или нескольких).
Собственники – физические лица. |
Объединение собственников нескольких домов разного типа – жилых или нежилых, многоквартирных или частных.
Либо – объединение земельных участков, производственных и прочих помещений и т.д. Собственники – физические или юридические лица. |
| Когда наступает право создавать организацию. | При наличии 50% голосов «За» из среды собственников жилья МКД. | Избрание членов Товарищества, среди которых могут быть граждане-собственники и представители предприятий-собственников недвижимого имущества. |
| Способ функционирования | Деятельность осуществляется через общественные собрания, в которые входят также и члены Товарищества. | Решения принимаются не всеми владельцами объектов недвижимости, а только теми, кто является членом Товарищества. |
| Функции, задачи, цели | 1. Выделяется общественная собственность Товарищества.
2. Создание благоприятных условий проживания жильцов. 3. Коммуникации с коммунальными и прочими обслуживающими дом организациями. 4. Благоустройство прилегающей территории. 5. Создание правил поведения жильцов дома и взаимодействие с ними. 6. Сезонные и плановые проверки инженерных коммуникаций, трубопроводов, вентиляций и прочих систем. 7. Выставление поквартирных счетов для оплаты за предоставленные коммунальные, ремонтные, административные и прочие услуги. 8. Решение споров в суде, касающихся общественного имущества Товарищества и другие задачи. |
Товарищество распоряжается и управляет общей частью, которая выделена по всем видам недвижимого имущества, что входят в структуру.
Например: — вопросы аренды помещений; — обеспечение сохранности общего имущества; — приумножение общего имущества его развитие; — вопросы общественного характера, взаимодействия людей; — работа со сметой для установления платы за коммунальные, ремонтные, административные, охранные и прочие услуги каждому собственнику и другое. |
| Руководящее лицо | Председатель | Управляющий |
Обратите внимание! Деятельность и того, и другого вида управленческой формы должна обязательно вестись на основании Устава.
Но в ТСН есть возможность ввести какие-либо нужные дополнительные структуры исполнительного характера. К примеру, это может быть сервис по ремонту электричества в домах и зданиях, всего, что с этим связано.
К плюсам Товарищества владельцев жилых помещений относятся следующие факторы:
К минусам, относящимся к деятельности ТСЖ, можно отнести следующие недостатки:
Обратите внимание! Структура происходящих собраний общества жильцов такова, что не всегда удобно подать свою идею так, чтобы ее услышали.
На практике при многочисленном собрании сложно подать свой голос, чтобы его рассмотрели, а в теории все жильцы имеют на это право. Поэтому такое положение вещей часто может рассматриваться как минус.
Плюсы Товарищества владельцев недвижимости можно выделить следующими:
Минусы ТСН выражены в следующих недостатках:
Обратите внимание! Товарищество владельцев и собственников любой недвижимости не несет никакой ответственности за те обязательства, которые должны исполнять его участники – члены объединения.
А сами собственники, в свою очередь, не ответственны за действия и решения Товарищества, его руководства.
Рассматривать вопрос о том, что лучше ТСН или ТСЖ можно тогда, когда речь идет о планах создать некое общественное учреждение по многоквартирному дому (или нескольким таким домам).
Объединения отличаются между собой тем, что в структуру первого включается не только жилая недвижимая собственность владельцев, но также и нежилая, имеющая коммерческую составляющую.
Поэтому в случае, когда требуется содержать несколько объектов разного назначения, будет уместным организовывать ТСН. А если недвижимость представлена только МКД, тогда лучше остановиться на ТСЖ.
Что касается системы налогообложения, то, безусловно, «упрощенка» ТСЖ выгоднее для собственников, нежели стандартная система обычного налогообложения, предусмотренная для ТСН.
В связи с вступившим в силу 5 мая 2014 года новым законом №99-ФЗ, переходить с Товарищества собственников жилья на Товарищество собственников недвижимости – это право, а не обязанность.
Многим удобнее оставаться на упрощенном налогообложении, тем более что дом для жильцов, а не для коммерции. Поэтому не все ТСЖ переименовываются на ТСН.
Обратите внимание! Получить новую лицензию, доказать, что Товарищество подходит под категорию собственников недвижимости – тоже является хлопотным делом бюрократии, что не всех устраивает. Это может тоже быть преградой к тому, чтобы переходить с одной систему правления на другую.
Для самих жильцов не всегда удобно ходить постоянно на собрания, которые обязательны в структуре ТСЖ.
Поэтому, исходя из этого подхода, собственникам квартир даже кажется удобнее, чтобы было создано Товарищество из владельцев недвижимости, где не будет от них требоваться посещения собраний, участие в принятии решений.
Однако не все так рассуждают, есть неравнодушные жильцы домов, их немало – они могут либо становиться членами Товарищества, если организацией будет совершен переход на ТСН, либо же ходатайствовать за то, чтобы оставить ТСЖ как есть.
Как правило, практика показывает, что если речь идет об одном многоквартирном доме, то не имеет смысла создавать общество собственников недвижимости.
